Bancos buscam formas de tornar título imobiliário atrativo

Com a necessidade iminente de diversificar a fonte de recursos para crédito imobiliário para além do FGTS e da poupança devido ao aumento da demanda, os bancos buscam formas de alavancar a securitização --transformação de uma dívida em um papel para investimento no mercado de capitais.

Um dos pontos em discussão é o índice de remuneração para tornar esses papéis mais atrativos para os investidores, garantindo o crescimento desse mercado. "A TR [Taxa Referencial] não atende os grandes investidores. O indexador tem que ser ligado a um índice de preços", afirmou Luiz Antônio França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) em seminário promovido pela entidade nesta semana.

De acordo com Alexandre Assolini, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa, dos 589 CRIs (certificados de recebível imobiliários) já emitidos no Brasil, a maioria (60,3%) foram atrelados a índices de preço. A TR ficou com uma participação de 30,4%.

A vantagem para uma instituição financeira emitir um CRI é receber o dinheiro sem ter de esperar até o último pagamento do tomador do financiamento imobiliário.

Para testar esse mercado, a Caixa Econômica Federal transformou uma parte de sua carteira de crédito imobiliário em CRI em março, em uma emissão de R$ 232,766 milhões, sendo a primeira instituição financeira a ofertar esses papéis por um valor abaixo de R$ 300 mil. A aplicação mínima era R$ 10 mil.

Dos 1.675 investidores que compraram os CRIs, a maioria era pessoa física (1.570), que somaram um aporte de R$ 107,997 milhões. Apesar da menor quantidade (102), as pessoas jurídicas responderam por R$ 118,822 milhões. Outros R$ 13,999 milhões vieram de três fundos imobiliários.

Os papéis, isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, serão remunerados por uma taxa fixa de 10% ao ano mais TR (Taxa Referencial) e vencem em 2018.

QUANTIDADE

Para Fabio Nogueira, da Brazilian Securities, maior securitizadora do Brasil e responsável pela emissão dos papéis da Caixa, o indexador não é o principal problema. "À medida que houver demanda, a gente vai produzir [títulos com diferentes opções de remuneração]", afirma. A grande dificuldade para esse mercado crescer no país era, na sua opinião, "a originação de ativos de qualidade", o que vem mudando com o crescimento do mercado imobiliário e o consequente aumento na quantidade de contratos que podem ser securitizados.

A Caixa cedeu à Brazilian Securities 4.324 contratos de financiamento imobiliário com prazo máximo de oito anos para o término do pagamento do financiamento. Em nenhum deles houve inadimplência nas parcelas pelo menos nos últimos 24 meses.

A Fitch Ratings atribuiu a nota "AAA" para o título, o menor risco na escala. Nogueira conta que a escolha dos contratos que iriam lastrear a emissão foi feita por um grupo de trabalho, que envolveu também a agência de "rating".

O fato de a Caixa garantir a compra dos papéis antes do vencimento é um impulso para o desenvolvimento do mercado secundário, na sua opinião. "Não necessariamente quem comprou vai querer vender, mas vai se sentir mais seguro."

Para Nogueira, o produto precisa ser popularizado, com os pequenos investidores tendo mais conhecimento sobre esse tipo de aplicação. "Onde temos hoje o potencial poupador? No varejo", acrescenta.

Para o presidente da Abecip, as pessoas físicas são um público importante, mas com potencial de investimento limitado. "Precisamos acessar os grandes investidores", diz, referindo-se, por exemplo, aos fundos de pensão.

INCENTIVO

No final do ano passado, uma das medidas do pacote de incentivo ao crédito de longo prazo permitiu aos bancos fazerem mais empréstimos utilizando os recursos da poupança. Atualmente, as instituições financeiras são obrigados a direcionar 65% dos depósitos da caderneta para financiar a casa própria. Quando não conseguem atingir esse patamar, a parte que falta é recolhida como depósito compulsório no Banco Central.

Com a mudança, as instituições passaram a ter um intervalo de tempo para "diluir" o impacto de créditos vendidos em uma operação de securitização. Esses empréstimos podem ser considerados por três anos nas contas para efeito de enquadramento nas regras, mas com redução de 1/36 a cada mês.

Segundo Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, outras mudanças podem ser autorizadas, de acordo com o desenvolvimento desse mercado. "Ajustes normativos são permanentemente feitos."